
Инвестиции в немецкую недвижимость
Самый простой путь инвестиций в немецкую недвижимость — прямая инвестиция из частных средств. Недвижимость, приобретенная на личные средства нерезидента, по умолчанию влечет за собой уплату налога на приобретение недвижимости. Кроме того, текущий доход инвестора от сдачи недвижимости в аренду подлежит ограниченному налогообложению. Ежегодная сумма налога на этапе сдачи недвижимости в аренду может достигать 47,48 % (включая налог на солидарность) из-за прогрессивного подоходного налога. Большим минусом для нерезидента, который приобрел недвижимость, является то, что относительно высокий основной необлагаемый налогом минимум в размере 8 354 евро, который должен увеличиться с 2015 года, не предоставляются.
Так как налоги достаточно высоки, то нерезиденту имеет смысл оплатить часть покупки заемными средствами, которые в принципе могут значительно снизить налоговую нагрузку. Однако необходимо следить за тем, чтобы инвестиции приносили доход в течение всего срока, несмотря на (значительное) финансирование заемными средствами. В противном случае (первоначальные) убытки не могут быть учтены в рамках налогообложения.
Следует обратить внимание, что выход из членства не облагается налогом, если частный инвестор не продает собственность в течение десяти лет после приобретения. В противном случае выходное налогообложение, в свою очередь, может привести к уже упомянутой пиковой нагрузке, которая может составить до 47,48 процента.
Инвестиции из собственного капитала предпочтительны с налоговой точки зрения только в том случае, когда нерезидент стремится к более долгосрочным инвестициям и ожидаемая выручка от продаж является экономически привлекательной по сравнению с текущим доходом от сдачи недвижимости в аренду. В остальных случаях прямые инвестиции, которые осуществляются косвенно через иностранную корпорацию инвестора, обычно приводят к более благоприятному налоговому результату. Хотя налог на приобретение недвижимости одинаков, в случае выхода из состава товарищества, доходы облагаются по ставке, как для резидентов, в размере 15,83 %, включая налог на солидарность.
Для дальнейшего снижения налоговой нагрузки может быть осуществлен налоговый вычет, равный проценту по кредиту (максимум до 3 000 000 евро в год). Эта структура обычно предпочтительнее, чем инвестиции из частного капитала, если планируются краткосрочные инвестиции, то основное внимание уделяется текущему доходу от аренды, когда доходы зарубежной фирмы, получаемые на территории Германии не облагаются прочими налогами по высокой ставке, и когда, наконец, распределение прибыли инвесторам не ведет к двойному налогообложению.
С другой стороны, более высокие требования к схеме приобретения недвижимости возникают, когда задействована немецкая управляющая компания. В единичных случаях такие дополнительные усилия могут быть полезными для достижения ограничения ответственности, или если мы хотим использовать преимущество использования местных систем во взаимодействии с немецкими кредитными институтами.
Кроме того, при опосредованной покупке недвижимости, можно обойтись и без оплаты налога, если при покупке долей по упрощенной форме, менее 95% долей участия в обществе переходит инвестору. Хотя возможности структурирования для избежания налога на передачу недвижимости при приобретении акций были значительно ужесточены с 2013 года, потенциал для более выгодного оформления покупки надвижимости все-таки существует и может быть использован для уменьшения размера налогообложения.
Если инвестор собирается сэкономить на налогах, то стоит задуматься об учреждении товарищества с ограниченной ответственностью, которое занимается исключительно управлением активами и также не является коммерческим. На практике, в дополнение к генеральному партнеру, для управления компанией по недвижимости назначается коммандитист (ограниченно ответственный член товарищества). К уже названным выгодам по налогообложению, которые распространятся на прямые инвестиции физического лица или на создание акционерной компании с иностранным капиталом, добавляются привилегии по налогу на приобретение недвижимости.
(Не) налоговые причины, которые говорят в пользу косвенных инвестиций через компанию по недвижимости, в принципе также применимы к немецкой корпорации, учрежденной инвестором. Однако здесь рекомендуется проявлять осторожность в отличии от партнерств по управлению активами. С одной стороны финансовые результаты инвестиций на уровне компании, занимающейся недвижимостью, облагаются корпоративным налогом и налогом на торговлю, так что в зависимости от муниципалитета, в котором находится компания, общий налог может составлять, например, 29,83 % (налоговая ставка от 400 %). С другой стороны дальнейшее распределение прибыли иностранцам облагается налогом на источник дохода в размере 25%, включая налог на солидарность. Это налоговое бремя может быть уменьшено в отдельных случаях за счет индивидуальных договоренностей. Компания, занимающаяся недвижимостью, может получить выгоду, например, от так называемого «расширенного сокращения стоимости недвижимости», которое приводит к фактическому освобождению денежных поступлений от арендной платы от налога на прибыль предприятия.
Однако предварительным условием является то, что компания в основном управляет только своей собственностью. На практике ограничения становятся очевидными в тех случаях, когда, помимо аренды недвижимости, осуществляются дополнительные виды деятельности, как например, совместная сдача в аренду промышленного оборудования, оказание технических услуг, намеренная торговля земельными участками или другими объектами недвижимости, или использование фотоэлектрической системы. на крыше. В таких случаях может помочь только создание новой структуры дополнительных видов деятельности. Немецкий налог на источник дохода в форме дивидендов уменьшается до 15% в случае, если иностранное частное лицо напрямую владеет акциями компании, занимающейся недвижимостью и проживает в стране, имеющей с Германией соглашение о двойном налогообложении.
Для инвестора будет выгоднее использовать схему вложения средств через зарубежное коммерческое предприятие. В таком случае можно вообще избегать уплаты налога на источник дохода, если существует соглашение о неприменении двойного налогообложения со страной-резидентом иностранного инвестора. Такая структура коммерческого предприятия рекомендуется в том случае, когда планируется последующая продажа объекта недвижимости через сделку с долями. В этом случае вышеупомянутый закон о двойном налогообложении предполагает, что налоговые органы Германии не взымают налог с продаж. Это требует определенных налоговых рамочных условий и больших затрат денежных средств на оформление сделки купли-продажи. Иностранными гражданами могут в частном случае рассматриваться опосредованные инвестиции через немецкое коммерческое предприятие. Однако, как правило, это не самый лучший вариант.
Вышеизложенное говорит о том, что нет единого правильного налогового решения для инвестиций в Германии для иностранцев. Наиболее выгодную правовую или налоговую структуру можно найти, взвешивая различные налоговые и неналоговые варианты. Инвестору предстоит серьезно подумать: сложность процедуры юридического оформления, продолжительность инвестиционного периода, ожидаемый рост стоимости объекта недвижимости при продаже, перевод денежных средств, а также возможные преимущества по ликвидности и процентам во время фазы сдачи в аренду, стратегия выхода из состава предприятия, реклама, ограничение материальной ответственности или желание оптимизации налога на приобретения недвижимости или налога на прибыль – это лишь отдельные аспекты, которые следует учесть. В случае долгосрочных инвестиций прямые инвестиции из частных активов иностранца могут дать налоговые преимущества по сравнению с прямыми инвестициями иностранной компании из-за безналогового выхода. Альтернативное опосредованное инвестирование через немецкую компанию по покупке недвижимости дает шанс на освобождение от уплаты налога на покупку недвижимости. Правовая форма товарищества физических лиц, которое управляет недвижимостью предпочтительнее, чем немецкое юридическое лицо, хотя сценарий развития оптимизации налогообложения здесь разный. Но, как показывает практика, оптимальное оформление для уменьшения налогообложения иностранцам нужно разрабатывать совместно с юристом индивидуально для каждого случая.