Инвестиции в немецкую недвижимость

Инвестиции в немецкую недвижимость

Самый простой путь инвестиций в немецкую недвижимость — прямая инвестиция из частных средств. Недвижимость, приобретенная на личные средства нерезидента, по умолчанию влечет за собой уплату налога на приобретение недвижимости. Кроме того, текущий доход инвестора от сдачи недвижимости в аренду подлежит ограниченному налогообложению. Ежегодная сумма налога на этапе сдачи недвижимости в аренду может достигать 47,48 % (включая налог на солидарность) из-за прогрессивного подоходного налога. Большим минусом для нерезидента, который приобрел недвижимость, является то, что относительно высокий основной необлагаемый налогом минимум в размере 8 354 евро, который должен увеличиться с 2015 года, не предоставляются.

Так как налоги достаточно высоки, то нерезиденту имеет смысл оплатить часть покупки заемными средствами, которые в принципе могут значительно снизить налоговую нагрузку. Однако необходимо следить за тем, чтобы инвестиции приносили доход в течение всего срока, несмотря на (значительное) финансирование заемными средствами. В противном случае (первоначальные) убытки не могут быть учтены в рамках налогообложения.

Следует обратить внимание, что выход из членства не облагается налогом, если частный инвестор не продает собственность в течение десяти лет после приобретения. В противном случае выходное налогообложение, в свою очередь, может привести к уже упомянутой пиковой нагрузке, которая может составить до 47,48 процента.

Инвестиции из собственного капитала предпочтительны с налоговой точки зрения только в том случае, когда нерезидент стремится к более долгосрочным инвестициям и ожидаемая выручка от продаж является экономически привлекательной по сравнению с текущим доходом от сдачи недвижимости в аренду. В остальных случаях прямые инвестиции, которые осуществляются косвенно через иностранную корпорацию инвестора, обычно приводят к более благоприятному налоговому результату. Хотя налог на приобретение недвижимости одинаков, в случае выхода из состава товарищества, доходы облагаются по ставке, как для резидентов, в размере 15,83 %, включая налог на солидарность.

Для дальнейшего снижения налоговой нагрузки может быть осуществлен налоговый вычет, равный проценту по кредиту (максимум до 3 000 000 евро в год). Эта структура обычно предпочтительнее, чем инвестиции из частного капитала, если планируются краткосрочные инвестиции, то основное внимание уделяется текущему доходу от аренды, когда доходы зарубежной фирмы, получаемые на территории Германии не облагаются прочими налогами по высокой ставке, и когда, наконец, распределение прибыли инвесторам не ведет к двойному налогообложению.

С другой стороны, более высокие требования к схеме приобретения недвижимости возникают, когда задействована немецкая управляющая компания. В единичных случаях такие дополнительные усилия могут быть полезными для достижения ограничения ответственности, или если мы хотим использовать преимущество использования местных систем во взаимодействии с немецкими кредитными институтами.

Кроме того, при опосредованной покупке недвижимости, можно обойтись и без оплаты налога, если при покупке долей по упрощенной форме, менее 95% долей участия в обществе переходит инвестору. Хотя возможности структурирования для избежания налога на передачу недвижимости при приобретении акций были значительно ужесточены с 2013 года, потенциал для более выгодного оформления покупки надвижимости все-таки существует и может быть использован для уменьшения размера налогообложения.

Если инвестор собирается сэкономить на налогах, то стоит задуматься об учреждении товарищества с ограниченной ответственностью, которое занимается исключительно управлением активами и также не является коммерческим. На практике, в дополнение к генеральному партнеру, для управления компанией по недвижимости назначается коммандитист (ограниченно ответственный член товарищества). К уже названным выгодам по налогообложению, которые распространятся на прямые инвестиции физического лица или на создание акционерной компании с иностранным капиталом, добавляются привилегии по налогу на приобретение недвижимости.

(Не) налоговые причины, которые говорят в пользу косвенных инвестиций через компанию по недвижимости, в принципе также применимы к немецкой корпорации, учрежденной инвестором. Однако здесь рекомендуется проявлять осторожность в отличии от партнерств по управлению активами. С одной стороны финансовые результаты инвестиций на уровне компании, занимающейся недвижимостью, облагаются корпоративным налогом и налогом на торговлю, так что в зависимости от муниципалитета, в котором находится компания, общий налог может составлять, например, 29,83 % (налоговая ставка от 400 %). С другой стороны дальнейшее распределение прибыли иностранцам облагается налогом на источник дохода в размере 25%, включая налог на солидарность. Это налоговое бремя может быть уменьшено в отдельных случаях за счет индивидуальных договоренностей. Компания, занимающаяся недвижимостью, может получить выгоду, например, от так называемого «расширенного сокращения стоимости недвижимости», которое приводит к фактическому освобождению денежных поступлений от арендной платы от налога на прибыль предприятия.

Однако предварительным условием является то, что компания в основном управляет только своей собственностью. На практике ограничения становятся очевидными в тех случаях, когда, помимо аренды недвижимости, осуществляются дополнительные виды деятельности, как например, совместная сдача в аренду промышленного оборудования, оказание технических услуг, намеренная торговля земельными участками или другими объектами недвижимости, или использование фотоэлектрической системы. на крыше. В таких случаях может помочь только создание новой структуры дополнительных видов деятельности. Немецкий налог на источник дохода в форме дивидендов уменьшается до 15% в случае, если иностранное частное лицо напрямую владеет акциями компании, занимающейся недвижимостью и проживает в стране, имеющей с Германией соглашение о двойном налогообложении.

Для инвестора будет выгоднее использовать схему вложения средств через зарубежное коммерческое предприятие. В таком случае можно вообще избегать уплаты налога на источник дохода, если существует соглашение о неприменении двойного налогообложения со страной-резидентом иностранного инвестора. Такая структура коммерческого предприятия рекомендуется в том случае, когда планируется последующая продажа объекта недвижимости через сделку с долями. В этом случае вышеупомянутый закон о двойном налогообложении предполагает, что налоговые органы Германии не взымают налог с продаж. Это требует определенных налоговых рамочных условий и больших затрат денежных средств на оформление сделки купли-продажи. Иностранными гражданами могут в частном случае рассматриваться опосредованные инвестиции через немецкое коммерческое предприятие. Однако, как правило, это не самый лучший вариант.

Вышеизложенное говорит о том, что нет единого правильного налогового решения для инвестиций в Германии для иностранцев. Наиболее выгодную правовую или налоговую структуру можно найти, взвешивая различные налоговые и неналоговые варианты. Инвестору предстоит серьезно подумать: сложность процедуры юридического оформления, продолжительность инвестиционного периода, ожидаемый рост стоимости объекта недвижимости при продаже, перевод денежных средств, а также возможные преимущества по ликвидности и процентам во время фазы сдачи в аренду, стратегия выхода из состава предприятия, реклама, ограничение материальной ответственности или желание оптимизации налога на приобретения недвижимости или налога на прибыль – это лишь отдельные аспекты, которые следует учесть. В случае долгосрочных инвестиций прямые инвестиции из частных активов иностранца могут дать налоговые преимущества по сравнению с прямыми инвестициями иностранной компании из-за безналогового выхода. Альтернативное опосредованное инвестирование через немецкую компанию по покупке недвижимости дает шанс на освобождение от уплаты налога на покупку недвижимости. Правовая форма товарищества физических лиц, которое управляет недвижимостью предпочтительнее, чем немецкое юридическое лицо, хотя сценарий развития оптимизации налогообложения здесь разный. Но, как показывает практика, оптимальное оформление для уменьшения налогообложения иностранцам нужно разрабатывать совместно с юристом индивидуально для каждого случая.

Инвестиционные фонды в Европе доступны каждому!

Инвестиционные фонды в Европе доступны каждому!

С нашей помощью вы можете открыть счёт в одном из крупнейших инвестиционных банков Европы. Это даст вам возможность вложить деньги в инвестиционные фонды с мировым именем.

Инвестиции могут быть разными – большими и мелкими, прибыльными и не очень, но, пожалуй, наиболее популярным способом вложений следует назвать европейские инвестиционные фонды – они пользуются большим доверием у граждан и способны за небольшой промежуток времени увеличить вложенный капитал.

Многие европейцы даже не скрывают тот факт, что свои денежные средства вкладывают в акционерные и паевые инвестиционные фонды. Это стало стандартной бизнес-практикой, не требующей ни каких-то значительных экономических познаний, ни огромного первоначального капитала. Всё можно делать практически с нуля!

Вклады и инвестиции в Европе

Европейские фондовые рынки открыты для каждого. Единственный барьер здесь – это страх незнания. Ну и, возможно, страх потерять все свои сбережения. Однако в отличие от биржи потери здесь крайне редки. Например, с нашей помощью вы можете открыть счёт в любом из крупнейших немецких инвестиционных банков. Это даст вам возможность вложить свои деньги в известные паевые фонды с мировым именем – ABN AMRO и ADIG, Fidelity и GAM, Gartmore и Julius Bar, M&G и Morgan Stanley, Pictet и Sarasin, UBS Invest и прочие, не менее известные.

Подобные инвестиционные фонды отличает публичность, исключительно положительная репутация, многолетние, нерушимые традиции и наличие в команде ведущих специалистов. Вы не просто делаете выгодный депозит в евро или долларах, но и приобретаете статус совладельца акций крупнейших немецких, европейских и мировых компаний. Кроме того, при желании можно как приобрести, так и продать свои паи фонду с учётом текущего курса на бирже.

Контролировать состояние счёта и биржевой курс можно в режиме онлайн с помощью Online-Banking. Если вы оформите свои вклады в долларах или евро через нашу компанию, вам предоставляется бесплатное сопровождение, включающее любую консультационную помощь по вложениям, состоянию счёта, выплатам и пр.

Европейские акционерные фонды

Считаются наиболее распространёнными на фондовом рынке Западной Европы. Вложенные в эти фонды деньги уходят на приобретение акций различных компаний. Каждый такой фонд имеет свой профиль и специализацию. Например, одни инвестируют в предприятия определённых стран (континентов), тогда как другие фонды специализируются на определённых отраслях (фармакология, тяжёлая промышленность и т. д.). Доходность в акциях будет зависеть от успешности компании, в которую были вложены деньги.

Исследования финансового рынка в Германии и Европе доказывают, что за последние десять лет акционерные фонды показывают большую прибыль, особенно если сравнивать с фондами облигаций. Тем не менее если вы не намерены вкладывать деньги на срок от пяти лет и более, то от инвестирования в паевой акционерный фонд лучше воздержаться. Из-за слишком частого колебания курса получение прибыли от акций возможно только при долгосрочном инвестировании.

В то же время уровень рисков существенно снижается, если такой фонд вкладывается в акции по-настоящему крупных компаний. Например, в таких гигантов, как Siemens, Porsche, Coca-Cola и др., а также если придерживаться продуманного, а главное систематического инвестиционного плана, состоящего из ежемесячных либо, как минимум, ежеквартальных вложений.

Период инвестиций (вклад может быть как в евро, так и в долларах) в немецкие и европейские акционерные фонды не имеет ограничений. Однако рекомендуем совершать долгосрочные вложения (от пяти лет). Сумма минимального вложения может колебаться от 5 до 10 тысяч евро. При этом сумма ежемесячного накопительного плана будет стартовать от 50 до 100 евро ежемесячно. Всё это зависит от конкретного фонда.

Фонды облигаций в Европе

Не так давно популярность этих фондов оставляла желать лучшего. Вместе с тем в последнее время интерес к облигационным фондам возобновился. Объяснение этому одно: резкие и частые скачки курса акций, а вместе с этим и скачки доходности акционерных фондов. Облигационные же фонды занимаются ценными бумагами, которые имеют фиксированный процент. Чаще всего консервативные вкладчики выбирают вложение денег в долговые обязательства компаний и облигации, выпущенные государством.

Выгодным считается одновременно делать вклады в евро и долларах как в акционерные, так и облигационные инвестиционные фонды в Европе. Срок инвестирования в облигационные фонды не имеет ограничений. Тем не менее рекомендуем долгосрочные вложения (от трёх лет). Суммы минимального разового вложения и ежемесячного накопительного плана аналогичны — так же, как и для акционерных фондов.

Трастовые фонды недвижимости

Этот вид фондов занимается вложением в коммерческую недвижимость. Достаточно большое число вкладчиков в данном случае отдают предпочтения именно таким фондам, поскольку для них характерна большая стабильность и большие налоговые преимущества, чем при работе с облигационным фондом. Объектами инвестирования здесь становится различная недвижимость (отели, дома, магазины). Покупая доли фонда, вы становитесь совладельцем этой недвижимости.

Доходность в евро или долларах определяется платой за аренду, которая начисляется каждый месяц, без учёта процента по выданному кредиту. Уровень рисков сводится почти к нулю. Для большинства объектов коммерческой недвижимости характерно сохранение своей стоимости и надёжная устойчивость от инфляции. Некоторый убыток возможен лишь в случае, когда истекают арендные договора, и помещения не работают. Свой пай в трастовом фонде недвижимости вы можете приобретать или продавать в любое время.

Стоимость пая определяют независимые эксперты, что делает процесс более объективным. Срок инвестиций в такие фонды также не имеет ограничений, в то же время рекомендуем долгосрочные вложения – минимум на три года. Разовые вклады в евро и суммы ежемесячного накопительного плана здесь аналогичны как акционерным, так и облигационным инвестиционным фондам в Германии и Европе.

Смешанные фонды в Германии — ПИФы

Вкладчики в смешанные фонды получают прибыль не только от вкладов в акции, но и от инвестиций в ценные бумаги и коммерческую недвижимость. Стратегический подход имеет свои особенности. Если повышается курс акций на бирже, то увеличивают их долю в активе смешанного фонда. Однако в случае падения курса акций менеджеры переходят на инвестирование преимущественно ценных бумаг и недвижимости.

Благодаря такому подходу цена на паи смешанного фонда не особо колеблется, и вкладчики чувствует себя более уверено. Если вкладывать деньги в какой-нибудь один вид фонда, вы существенно суживаете свои возможности. Лучше остановиться на комбинированном инвестиционном портфеле, что позволит контролировать ситуацию с учётом колебания курса акций и изменения стоимости облигаций и коммерческой недвижимости.

Срок инвестиций в такие фонды не имеет ограничений. В то же время рекомендуем долгосрочные вложения (от пяти лет). Суммы минимального разового вклада и ежемесячного накопительного плана аналогичны, как и для других видов инвестиционных фондов в Германии и Европе.

Инвестируйте с нами – это надежно!

Во многом безопасность определяет выгоду. Более 20 лет мы занимаемся консультированием бизнеса, связанным с инвестированием в немецкие и европейские фонды акций, облигаций и недвижимости. Обладая брокерской лицензией, мы официально представляем крупнейшие фондовые компании и инвестиционные банки.

Находимся мы непосредственно в Германии, а потому все инвестиционные консультации по открытию счёта и его обслуживанию предоставляем без каких-либо посредников. И если вы хотите делать выгодные инвестиции в Германии и Европе с профессионалами своего дела, но при этом стремитесь свести все риски к нулю, мы будем рады помочь!

Контролировать состояние своего счёта вы можете с помощью Online-Banking. При открытии счета через нашу компанию вы получите бесплатное сопровождение, консультации по инвестициям и пр.

Title